夏磊:疫情之后,为什么中美房地产市场都有超预期表现?

疫情之后中美房地产市场都有超预期表现，原因主要有宽松货币政策 、疫情助推购房需求
、政策与市场条件支持等方面 ，具体如下：宽松货币政策催生房地产需求
，但政策节奏不同导致需求释放有差异美国：疫情期间开启“无限量 ”宽松政策，低利率和充足信贷供给刺激居民购房需求 。

本期着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响
。夏磊　随着国内疫情得到有效控制 ，房地产市场正逐步恢复。前几期我们全面分析了疫情对住房需求
，房地产销售、投资和融资的影响，本期我们着重分析疫情对房地产行业竞争格局的影响 。集中度提升是我国房地产行业近十年的显著趋势 ，2016年930调控以来进一步提速
。

疫情对房地产的影响

〖壹〗 、疫情对房价的影响主要体现在需求端和供给端双重压力下房价的下行趋势
，具体表现为收入下降削弱购买力
、生活成本上升挤压购房需求、房企经营困境倒逼降价促销。以下从三个核心维度展开分析：收入下降削弱购买力，直接抑制购房需求疫情导致经济活动停滞 ，企业停工停产现象普遍，直接引发大规模失业或收入锐减 。

〖贰〗 、例如
，疫情期间人们出行受限，购房者无法实地考察房屋 ，导致交易难以进行
，成交量急剧减少
。

〖叁〗
、疫情的影响：加速调整进程，但非决定性因素疫情对房地产行业的影响是短期的冲击与长期的加速调整并存 ，但行业转型的根本动力来自内生性矛盾和政策导向。短期冲击：疫情导致销售停滞、施工延期 、现金流压力增大
，尤其是高周转房企面临更大挑战 。

〖肆〗、受疫情影响，多市对房开售楼部下达了“暂停经营
”的告知 ，导致疫情期间房产成交量大幅下降。综上所述
，疫情对房地产行业产生了全方位的影响
。房企需要积极应对市场变化，调整策略以度过难关。同时 ，政府也应出台相关政策支持房企发展
，促进房地产市场的平稳健康发展 。

疫情之后,房地产何去何从?

〖壹〗
、疫情之后，房地产行业将逐步退出经济支柱地位 ，进入长周期拐点后的调整期，房价趋于稳定或局部上涨但整体相对下跌
，行业转型加速，疫情可能成为这一进程的催化剂但非决定性因素
。

〖贰〗、疫情对购房机会的影响疫情导致上海第二批新盘入市时间延后 ，可能引发房源供应集中化。若第二批与第三批房源“撞车”
，市场选取增多，低积分购房者（因积分不足难以参与热门盘摇号）的竞争压力将减小 ，入围概率提升 。此类购房者可耐心等待房源集中释放期
，避免盲目抢购高积分盘
。

〖叁〗 、近年来，房地产行业经历了前所未有的变革 ，从高杠杆
、高成本拿地到国家调控政策的出台
，再到疫情的冲击，一系列因素导致行业环境急剧恶化。头部房企暴雷、裁员潮涌现 ，市场形势严峻
，使得房地产行业的从业者面临着前所未有的挑战 。

〖肆〗 、面对房住不炒的政策基调，疫情后经济复苏的步伐以及房地产市场的走向 ，我们不禁要问：房价将何去何从？本文将从全球经济背景出发，深入分析未来两年内的房地产走势
。疫情后经济发展概览与信心建设 全球经历了长达三年的经济低潮期
，今年更遭遇俄乌战争的冲击，全球经济显得异常疲软。

疫情会对房价产生的影响,是涨还是跌!

疫情对房价的潜在影响区域差异显著：疫情对不同城市
、不同地段的房价影响差异较大 。例如 ，一线城市核心区域因资源集中、需求稳定
，房价抗跌性较强；而三四线城市或郊区，若人口流出 、产业支撑不足 ，房价可能因疫情冲击出现明显下跌
。

疫情对房价的影响主要体现在收入影响购买力
、生活压力挤压购房需求、房企运营困境传导至房价三个方面
，具体分析如下：收入影响购买力，导致房价下行压力增大疫情直接导致经济活动停滞 ，企业停工停产
，大量员工暂时失去收入来源。

疫情对房价的影响主要体现在需求端和供给端双重压力下导致房价下行，具体表现为收入下降削弱购买力 、生活成本上升挤压购房需求
、房企经营困境倒逼降价促销 。以下从三个核心维度展开分析：收入下降削弱购买力 ，直接抑制购房需求疫情导致经济活动停滞
，企业停工停产现象普遍，大量劳动者面临失业或收入锐减。

疫情可能导致部分购房者因经济压力而推迟购房计划 ，减少了购房需求
。同时，开发商可能因资金链紧张而加快推盘速度
，增加市场供应。供需关系的变化进一步加剧了房价下跌的压力 。综上所述，疫情通过多种途径对房地产市场产生了负面影响 ，导致房价出现下跌的趋势
。

疫情严重程度与房价上涨可能性呈正相关
，下跌可能性减小，这一现象在特定条件下成立。具体分析如下：货币超发与低利率环境推动资金流入房地产疫情期间 ，多国政府通过大规模量化宽松政策向市场注入流动性
，导致货币供应量激增 。例如美国在疫情初期将联邦基金利率降至接近零的水平，并实施无限量资产购买计划
。

疫情过后楼市整体会先经历一段时间低迷 ，下半年慢慢启动复苏
，房价大概率会出现全面下降过程，但市场交易可能有所恢复甚至出现报复性反弹。具体分析如下：疫情对楼市的短期冲击春节行情落空：原本期待的外出人员春节期间返乡置业未能实现 ，2020年春节期间房地产交易被全面锁住 。

河北省疫情期间房地产扶持政策

河北省疫情期间房地产扶持政策主要包括支持合理购房需求、优化安置房和保障性租赁住房筹集渠道 、保障引进人才合理住房需求、满足房地产合理资金需求以及石家庄市专项支持措施等方面
。

月2日
，河北省人民政府印发《扎实稳定全省经济运行的一揽子措施及配套政策》的通知，可概括为“1 20 ”政策体系 ，即1个总体文件
、20个配套文件。总体文件，就是扎实稳定河北全省经济运行的一揽子政策措施
，包括了8个方面、43条政策措施 。

加大住房公积金支持力度
。房地产企业可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金，缓缴期间连续计算缴存时间 ，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款。受疫情影响较严重的企业
，在与职工充分协商的前提下，可在2020年6月30日前决定自愿缴存住房公积金的比例 。减轻企业税费负担。

统筹疫情防控和房产交易需求
。鼓励房地产开发企业 、房地产经纪机构积极搭建交易平台 ，做好网上售房明码标价
、“一房一价
”公示
，为购房人提供在线远程看房、询价洽谈 、选房锁房等服务。加快系统研发，依托电子签名技术升级商品房网签系统 ，逐步实现不见面网上签订电子合同 。

延长贷款集中度管理过渡期 对受疫情影响的银行
，合理延长过渡期，避免因政策收紧加剧房企融资困难
。加大住房租赁金融支持 优化租房信贷服务 ，拓宽租赁市场融资渠道
，推动“租购并举”住房制度落地。

长期趋势：房价可能进入新一轮上升期 从历史经验来看，疫情对房地产市场的冲击是暂时的 。

浙江省疫情期间开发延期政策

〖壹〗
、浙江省疫情期间开发延期政策主要涵盖房地产开发资质、工程建设工期 、商品房买卖合同履约及其他支持政策方面 ，具体如下：房地产开发资质延期疫情期间，房地产开发企业资质延期仍需遵循既有规定
，包括满足注册资本
、开发经营年限、房屋建筑面积累计竣工等标准，未出台与疫情直接相关的特殊政策
。

〖贰〗 、通知表示 ，房地产开发项目可以全面复工。虽然政府有承诺开发商因疫情影响导致楼盘延期交房
，但并不是没有期限的，合理延期是顺延 。耽误工期1个月 ，延期1个月；耽误工期2个月
，就顺延2个月
。如果工地停工1个月，开发商却延期好几个月 ，那肯定是不合理的
，如果要钻这个空子，开发商则必须要进行赔偿。

〖叁〗
、疫情影响下 ，房企面临着线下售楼处关停、在建项目停工的困境 。为了缓解由于疫情造成的房企资金压力
，无锡 、上海、西安
、南昌以及浙江省出台了支持房地产企业发展的相关政策，包括调整土地价款支付方式和期限、允许企业延期竣工及交付 、预售资金提前拨付等
。

〖肆〗
、另外 ，上海市规划和自然资源局也发布了《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》的通知，提出调整土地价款缴付方式和期限
，顺延开竣工和投达产履约时间等措施。